同类财产_Like-Kind Property

什么是同类财产？

同类财产一词指的是两个性质相似的房地产资产，无论其等级或质量如何，都可以在不产生税收负担的情况下进行交换。根据《国内收入法典》（IRC），同类财产被定义为根据第1031条款持有的用于投资、交易或商业目的的任何财产，使其符合1031交换的条件。这意味着参与交换的两处物业必须用于商业或投资目的。因此，个人住宅不符合同类财产的资格。

主要要点

• 同类财产是性质相似的房地产资产，依据《国内税法》第1031条可以在不产生任何税收负担的情况下进行交换。
• 物业必须用于商业或投资目的，但不需要在等级或质量上相似。
• 主要住宅不符合1031交换的资格。
• 物业必须在美国境内持有，才能被视为同类财产。

理解同类财产

持有符合资格的商业或投资物业的个人或企业，可以通过同类交换进行置换。这被称为税收递延或1031交换，根据美国税法第1031条，允许卖方在交换中避免支付资本利得税。同类财产必须符合美国国税局（IRS）规定的定义，才能符合第1031条款的转让条件。为了符合税收递延的资格，同类财产不能直接出售——它们必须进行交换。

同类财产还必须位于美国境内才能符合资格。因此，卖方不能将美国一处酒店的出售所得用于购买迪拜的酒店，并期待能够递延资本利得税。证券、股票、债券、合伙权益及其他金融资产不被视为同类财产。

重要说明: 证券、股票、债券、合伙权益及其他金融资产不被视为同类财产，且不符合税收递延的条件。

同类交换可以采取多种不同形式。在同时交换中，两处物业可以在同一天进行交易。还有一种是递延交换，在这种情况下，当事方在交易发生后有180天的时间来完成交换。例如，如果投资者出售农田，他们必须在45天内确定替换物业。购买同类财产必须在农田出售后的180天内完成，或者在当年税务申报的截止日期之前。IRS可能会给予税务延展，以便在提交之前完成同类交换。

许多人认为同类财产必须在大小或类型上相同。实际上，只要符合资格，不同的资产也可以进行交换。主要住宅——主要用于个人用途的物业——不符合资格，不能进行交换。物业必须用于商业或投资目的。以下是一些同类财产交换的例子：

• 多户住宅与工业建筑
• 空地与医疗综合体
• 公寓大楼与购物中心
• 酒店与零售物业
• 公寓租赁与单户家庭租赁

特别考虑

房地产交易的同类财产交换仍在进行中，但税法的各种变化已经削弱了定义的其他部分。在过去，同类财产交换用于包括从汽车到艺术品再到加密货币持有的各种资产。

1031交换过程可能相当复杂，任何失误都可能导致高昂的代价。因此，与一家信誉良好的全方位1031交换公司合作可能是值得的。通常，这些公司比按小时支付律师费用要便宜得多，且由于其规模优势，您还可能因与一家在处理这些交易方面有良好记录的公司合作而获得心理上的安宁。

2017年12月通过的《减税与就业法案》(TCJA) 将除商业、贸易或投资用房地产外的所有资产排除在外。关于为何房地产应享有如此优待的税收地位，而其他投资如机械和设备则无论再投资与否在每一次销售中都需应对资本利得税，已展开了广泛争论。然而截至2021年，同类财产交换仍然是建立税收递延财富的绝佳方式，特别是在房地产领域。